争议房屋托管“二房东”身份

来源:网络采摘    作者:果子整理    人气:    发布时间:2019-07-11    

  随着暑期毕业季的来临,各地租房市场再次反弹。

  近期,北京房地产中介协会发布的一则“规范住房租赁服务倡议书”引发租房群体拍手叫好,“房屋托管方是否等同于二房东”在公众间也掀起了一轮讨论。北京商报记者以发放调查问卷的形式发现,超七成租房人认为,不论是转租业主房源的个人,还是托管出租业主房源的公司或者机构,本质上都是靠赚差价获利的“二房东”。对于中介协会和中介机构、长租企业方面的承诺,本质上并不能打消租房人对于租金稳定以及居住之所稳定的担心,租房群体更想看到有明确针对租房市场秩序维护的租赁专项政策出台。

  “二房东”仅限个人?

  北京商报记者发放并回收的调查问卷结果显示,超七成北京租房者认为自如等长租公寓运营商靠低价长期获取房源后,再分租高价出租获利,性质等同于“二房东”;就“‘不得通过转租形式赚取或变相赚取差价’,规定的制约主体是什么”这一问题,超七成租房者均认同,制约主体包括从事租房业务的企业以及进行房源转租的个人。此外,更有超半数出租人表示,如果市场条件允许,更倾向于选择租金低且更为安全的房东直租房源。

  实际上,对于“二房东”这一概念,在接受北京商报记者问卷调查的受访者之中,仍有近两成租房者表示搞不清概念所对应的主体,对“二房东”定义模糊。在这部分租房者看来,“二房东”似乎是只针对不规范转租业主房源个体的贬义词汇,“跑路、吃空置期、吃差价、空手套白狼”是其固化了的标签。

  然而,有业内人士指出, “二房东”其实就是所谓的“包租公”,指的是承包租赁物业经过装修改建之后转租给租客牟利的机构或个人。因而,不管是从事租房业务的企业以及进行房源转租的个人,只要出租房源一方不是房屋产权所有人,且从其经营的租赁房源中获取差价收益,均可被认定为“二房东”。

  房屋托管背后的本质

  “给我感觉就像‘公司二房东’反对‘个人二房东’!告诉租房人‘快来我这租房,我这安全靠谱’!” 居住在海淀区的租房人任晴(化名),如是向北京商报记者表述自己对于上述存争议倡议内容的看法。

  合硕机构首席分析师郭毅也认同,自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商本质上为二房东。 “从中介行业协会这次发出的‘反对二房东’倡议来讲,其认定的‘二房东’应该是此前争议较大的个人(非业主)转租者,考量到自如等长租公寓运营商进行租房租赁活动的商业模式较为正规,所以没有把企业性质的住房租赁经营单位算在‘二房东’之列。”

  相比个体性质“二房东”的遭人厌恶,本质相似的公司性质“二房东”显然更容易被公众所接受。究其原因,在于后者转租业主房源经“房屋托管”这一环得以“合规化”。之如自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商,正是沿用此种模式获取并出租业主房源以实现获利。

  据了解,房屋托管是房屋产权所有者对房屋使用权以契约形式让渡给房屋经营单位,房屋经营单位再对房屋使用权商业化的一种过程,包括日常管理、招租、承担房屋中途空置期风险等。业主(或委托人)将房屋委托给受托方并签订委托合同,受托方将按照业主的协议为其寻找租客。

  合同期内,由房屋经营单位代收房租、水电费、煤气费、物业管理等费用,并按合同约定将租金打给业主或业主指定银行账户,受托方承担中途租客退租风险,受托方靠收取业主的管理服务费和经营中的增值盈利,依靠自身的专业房屋管理经验来抵抗各种风险,从而达到业主与受托方互惠互利,共同增值的目的。

  市场有观点称,市场上的房屋托管业务的核心内容与早期的包租业务并无不同。公开资料显示,房屋托管业务的渊源是20世纪初上海、广州、香港等地的房屋包租业务,即:包租人从业主手中将房子包租过来,包租期限视情况为1-5年不等,包租人与业主签订包租合同,并按合同规定向业主分期或一次性支付房租。一般情况下,包租人向业主支付的房租比包租人向承租人收取的租金略少,而包租人的收益恰恰是这“一包一租”之间的差价。

  “其实质是业主通过包租规避了空租的风险,从而将空租的风险转嫁给包租人,而包租人在承担这种风险的前提下,依靠广泛的信息收集渠道和对租赁市场的深入了解,最大限度地压缩自身风险,从而将包租与出租之间的利益最大化,这部分利益就是各法系所共同承认的商业风险收益,而包租人所扮演的角色就是现在的经纪公司。”有业内人士从业主及包租人角度如是概述房屋托管的本质。

  以长租公寓运营商自如以及蛋壳公寓为例,其收房并出租的操作就是走的这种房屋托管或者房屋委托模式。此外,市面上大多数住房租赁企业为实现更大规模的收房,几乎都会面向业主做出类似免费装修、收益稳健以及严选租客的承诺。

  北京商报记者从自如App上了解到,主打一站式房屋托管模式的自如,对于已经是精装修的业主房源,会推荐业主选择“自如精选”或“自如豪宅”托管模式。在装修时,自如会保留房屋原装及风格;针对毛坯、老旧、简单装修房源,自如会为业主房屋统一重新装修,配置原创家具、品牌家电,并在到期后将所有家具家电赠送给业主。业主受益方面,自如方面的宣传为“每年固定房租增长率,租金收入稳定。每年固定的空置期天数,不必担心房屋长期空置。中途退租招租的麻烦和风险,自如帮业主承担” 。

  蛋壳公寓方面,招租的宣传文案为“房屋量身设计,装修风格新颖,租金按时到账,资产保值”,并称“房屋升级改造,配置全套家具、家电,实现房屋资产的稳定增值。蛋壳公寓与业主签署合同后按照合同约定及时打款。在整个租期内,有专属蛋壳管家协助管理,省心省力,让业主坐享收益” 。

  租赁市场亟须专项政策出台

  对于 “房屋托管方是否等同于二房东” 、狭义和广义“二房东”性质类比的讨论背后,实则折射出租房者对于租住环境稳定安全以及租金涨幅可控的迫切需求。然而,有部分租房者反映,尽管房屋托管模式下的房源出租在一定程度上降低了租房者“踩雷”黑中介,但是该模式仍然存在诸如违规打隔断“n+1”出租、转租租金上涨、续约租金涨幅较大的不规范操作。

  “说实话,我觉得中介协会联合住房租赁企业搞‘反对二房东’的声明,好的一面是会让租房更透明一些,正规企业也会因为程序正规、风险性相对较低而获客更多;不过,坏的一面或是在中介机构把持房源越来越多甚至形成垄断之后,房租有潜在上涨的可能。” 任晴认为,毕竟企业自带天然的趋利性。

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